impôts et fiscalité pour les acheteurs internationaux en Suisse
impôts et fiscalité pour les acheteurs internationaux en Suisse
En Suisse, le système fiscal est relativement complexe et varie en fonction des cantons, car chaque canton a une certaine autonomie en matière d’impôt. Les acheteurs internationaux doivent donc comprendre les différents types d’impôts auxquels ils peuvent être soumis lors de l’achat immobilier et de la détention de biens. Voici un aperçu des principaux impôts et taxes auxquels les investisseurs étrangers sont confrontés en Suisse.
1. Impôt sur la valeur ajoutée (TVA)
- Taux : En Suisse, la TVA standard est de 8.2%. Cependant, la TVA ne s’applique pas directement à l’achat immobilier résidentiel, sauf dans le cas où le bien est neuf ou complètement rénové.
- Propriétés commerciales : Si vous achetez un bien immobilier commercial (par exemple un immeuble de bureaux ou un hôtel), la TVA peut être applicable, selon que la propriété est vendue par un vendeur assujetti à la TVA.
2. Impôt sur les droits de mutation (frais de notaire)
- Droits de mutation : Lors de l’achat d’un bien immobilier, les droits de mutation doivent être payés. Ces frais sont calculés en pourcentage du prix d’achat ou de la valeur estimée du bien et varient en fonction du canton.
- Le taux peut aller de 1% à 3.5%, et parfois plus, selon la localisation. Par exemple, dans certains cantons comme Genève, ce taux est élevé, tandis que dans d’autres cantons comme Zoug, il est plus faible.
- Ces frais incluent généralement le coût du notaire, l’enregistrement au registre foncier, et d’autres frais administratifs.
3. Taxe foncière annuelle
- Taxe foncière : Tous les propriétaires immobiliers en Suisse doivent payer une taxe foncière annuelle sur la valeur du bien. Cette taxe est également perçue au niveau cantonal et municipal.
- Le montant dépend de la valeur cadastrale du bien, qui est généralement inférieure à la valeur marchande, et varie en fonction du canton et de la municipalité.
- En moyenne, cette taxe peut se situer entre 0.1% et 0.5% de la valeur cadastrale par an.
4. Impôt sur le revenu locatif
- Revenus locatifs : Si vous louez un bien immobilier en Suisse, vous devez déclarer les revenus locatifs et serez soumis à l’impôt sur le revenu dans le canton où le bien est situé.
- Les revenus locatifs seront généralement imposés au taux marginal de l’impôt sur le revenu, qui dépend du canton et de la situation fiscale de l’investisseur.
- Les investisseurs étrangers doivent également déclarer ces revenus dans leur pays d’origine, ce qui peut entraîner une double imposition. Toutefois, la Suisse a des accords de double imposition avec de nombreux pays pour éviter ce problème.
5. Impôt sur les plus-values (taxe sur les gains immobiliers)
- En Suisse, les gains réalisés lors de la vente d’une propriété sont soumis à un impôt sur les plus-values immobilières. Cependant, cet impôt varie considérablement selon le canton.
- Taux : Les taux peuvent aller de 10% à 40%, en fonction de la durée de détention du bien et du montant du gain.
- Si le bien est détenu pendant une période plus longue (généralement plus de 10 ans), l’impôt sur les plus-values peut être réduit.
- Plus la durée de détention est courte, plus l’impôt sur la plus-value est élevé. L’impôt est calculé sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, après déduction des frais d’acquisition, des améliorations apportées et des frais de vente.
- L’impôt est souvent progressif et applicable au niveau cantonal, ce qui signifie qu’il peut varier d’un canton à l’autre.
6. Imposition sur la fortune
- Impôt sur la fortune : Les propriétaires de biens immobiliers en Suisse sont également soumis à un impôt sur la fortune au niveau cantonal. La fortune nette, qui inclut la valeur des biens immobiliers, est prise en compte pour le calcul de cet impôt.
- Cet impôt est progressif et dépend de la valeur nette totale de l’investisseur. Les cantons comme Genève ou Vaud ont des taux relativement élevés par rapport à d’autres cantons comme Zoug ou Appenzell.
- Cependant, certains cantons offrent des avantages fiscaux pour les investisseurs qui choisissent de vivre dans des zones fiscales favorables.
7. Imposition spécifique pour les étrangers (Lex Koller)
- Lex Koller : La loi sur les acquisitions d’immeubles par des étrangers (Lex Koller) restreint l’achat de propriétés résidentielles par des personnes non-résidentes. Cependant, cette loi ne s’applique pas aux propriétés commerciales ou aux investissements immobiliers dans des sociétés.
- Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Suisse s’ils sont résidents ou s’ils investissent dans des propriétés commerciales.
- Si un investisseur international souhaite acquérir une résidence secondaire en Suisse, il devra se conformer à des restrictions spécifiques sur la superficie et la localisation, notamment dans les zones touristiques.
8. Dividendes et distributions de sociétés immobilières
- Si vous investissez dans une société immobilière en Suisse (par exemple, via un fonds immobilier ou une société par actions), vous serez soumis à l’impôt sur les dividendes que vous recevez.
- Les dividendes sont généralement soumis à un impôt à la source de 35%. Toutefois, il existe des possibilités de réductions fiscales si vous bénéficiez d’un accord de double imposition avec votre pays d’origine.
9. Exonération d'impôt dans certaines zones
- Dans certains cantons, comme Zoug ou Schwyz, il existe des zones fiscales plus favorables, où les taux d’imposition sont moins élevés. Ces cantons sont populaires parmi les investisseurs immobiliers et les personnes à fort patrimoine en raison de la fiscalité avantageuse qu’ils offrent.
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